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土地活用のベストな権利関係

介護事業をしようとする人にとって なくてはならないのが、土地や建物の不動産です。

そうですよね、箱がなければ高齢者を集めて住まわせたり、サービスを提供すら

できませんよね。

そして多くの まだ介護事業者として指定申請もしていない人にとっては、

潤沢な資金がありません。ウーー悲しい。

それではどうやって始めればいいの?いつからできるの?

一生できないのではないですか?と言われそうですが・・・出来るんです。

できると信じてください。

人と人のつながりで・・・・はじめるんです。

人のつながり?

それは建貸しという方法です。建てて貸してくれる土地のオーナーさんを

見つけ出すのです。

不動産活用セミナーに出てみたり、不動産会社に探すように頼んだり・・・。

いろいろあると思います。

もちろん建貸しでも、始めるときは法人設立やら、指定申請やら、

従業員集めやその教育・給与に、お金が必要です。

始めたあとでも、国保連からの入金サイクルは2ヶ月遅れなので、

それまでのつなぎ資金は必要です。

あっと、それより、入居者の募集もしなければいけませんね。

それらを考慮すると、借り入れは必要でしょう。

しかし今では大きくなってしまった事業者を見てみますと、はじめは

民家を改装した宅老所だったり、宅配弁当だったり、それを発展させて

訪問介護をしたりと、いろいろと頑張ってきて大きくなることが多いです。

はじめはその人の信念や決断だけです。

決断は一瞬です。(( ゚―゚))”ガンバレ。

建て貸しに話を戻しますと、都市部でも土地が余ってきているし、地下の価格が抑えられえいる今、

土地オーナーさんは、なんとか有利な土地活用をしたいと模索しています。

一括借り上げをしている保障会社もあります。

昔だったらすぐにマンションにする土地も、結構シルバーにしたいという地主が多いです。

そして建貸しでもいいという地主も多くなってきています。

はたまた借り入れはしたくないので、土地だけ貸したいという地主もいます。

しかし、今風は吹いています。

誤っても社会福祉法人にしてからとか、2000万円貯めてからとかでなく、今すぐに決断するのです。

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㈲K.A.O(経営王と呼んでください) 山本和弘

http://www6.ocn.ne.jp/~kao1/

kao1@poplar.ocn.ne.jp

名古屋市千種区希望ヶ丘4-3-15

TEL052-763-7763 FAX052-763-7769

福祉施設の立ち上げ、公募書類作成、福祉施設設計、入居GH紹介、

遺言書作成、資産の組替等、ご希望があればメールください。

福祉施設のエリアマーケット

あなたは、いろいろな人を頼って、やっと土地が見つかり、そして土地オーナーが

「建貸し」を了承したとします。

普通そこで「やった!念願の施設経営ができる!」と思いますが、まだまだ喜ぶのは

早いです。

調べたら その地域は、既に巨大な特養などの施設があったり、地方へ行けば行くほど

総合的な医療法人や、社会福祉法人が多様なサービスを展開して、「うまくいかねー」

ということも多々です。その地域の主(ぬし)のような存在がよくあります。

私の経験からですが・・・困ったものです。

その地域では、既にその法人がブランド化してしまっていて、施設ができても、入居者が

決まらないといったことが起きるかもしれません。

施設の形態にもよりますが、一般に高齢者を商圏と考えた場合、市区町村単位と小さく、

地域密着です。

ですが施設形態によっては、広範囲にエリアマーケティングをしなければいけません。

グループホームなどは、はじめから総量規制がかかっているのですから、公募に提出する

ことが出来れば直ぐにしてください。直ぐですよ。ぐずぐずしていないで手を挙げてくだ

さいね。

有料老人ホームや、サ高住などは、商圏人口が5万人あれば一応建てて良い地域になります

(将来はわかりませんが・・・少しでも都市に近い方が良いでしょう)。

エリアマーケットの調査ですが、調査会社にお願いすると、開業支援の一環として

式50万円ぐらいしてしまいます。

これは自分の目で確かめたほうが、費用も安く済ませることができ、後々悔やまなくて

済みそうです。自分が判断したのなのだからと・・・・。モチベーションになりませんか?

やり方ですが、先ずは、役所の福祉課に行き、人口、高齢者数と該当地区での今後の

公共の福祉施設の供給等、基本的なことを聞いてください。そして周辺地域との違いも聞

いてください。

また国立社会保障・人口問題研究所のHPから、その地域が今後高齢化する地域か、既に

高齢化してしまった地域かも調べてください。

国立社会保障・人口問題研究所 http://www.ipss.go.jp/index.asp

そして住宅地図を用意し、該当する土地の区に、同じ施設がないかどうか調べます。

ワムネット http://www.wam.go.jp/content/wamnet/pcpub/top/  でも同様に調べます。

そして計画地から周辺に点在する同じような福祉施設をプロットします。

今度はプロットした施設を近い順から表にしてゆきます。

そして計画地からその施設までの距離、その施設の月掛利用料、入居状況、満室の場合は

その待機者数などを一覧に書き込みます。

そして一番重要なことですが、恥ずかしがっていてはいけません。電話するのです。

聞き出すのです。

ある事業者は、奥さんにお願いして、お母さんを預けたいのですがと偽って、聞きだして

いると言っておりました。

そして今度は、フィールドワークで、実際に施設を見て回り、施設レベルを高、中、低の

3種類に分けます。

その時、施設建設年代もおおよそ書き込みます。

そして将来にわたって、競争力を確保できるだけの利用料の設定をしてください。

ベネッセやワタミ、ニチイではないので、すぐにブランド化できないでしょうから、

いきなり富裕層などを狙う高額利用料は お勧めできません。

また生活保護の総合情報のHPから、住宅扶助の上限額をその地域で調べ、家賃設定を

してください。

http://seikatuhogo.info/

この金額から大きく外れていると、経営的に難しくなってしまいます。

役所から生活保護者の指定施設になれば、優先的に入居者の斡旋が得られます。

頑張ってください。

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㈲K.A.O(経営王と呼んでください) 山本和弘

名古屋市千種区希望ヶ丘4-3-15

TEL052-763-7763 FAX052-763-7769

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塔の是非

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福祉施設で塔を設計しました。

一見無駄なようにも見えます。

そこですこし考えてみたいと思います。

施設が平面的に大きくなりすぎると、家の様な落ち付きが得られないように思います。

大きな病院などで、感じられた事があると思います。

しかしグループホーム等の生活介助施設では、家庭的な安心感が必要です。

塔は内部からは、施設の重心としての役割があるように思います。

昔でいう大黒柱の様なもの。

有るだけで安心できるものです。

また塔があれば遠くからでもよく見え、地域の中心的施設になる事ができます。

認知症の施設が地域に溶け込み、また応援される施設にならなくてはいけません。

愛着が生まれ、入居者さんとの社会的かかわりが生まれ、近所の人が気にかけてくれる施設にならなくてはいけません。

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中庭の有効活用

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グループホーム等の施設では、今現在本当に箱のような施設ばかりになってしまいました。

バルコニーも無く、すべて腰窓で、入居者さんはすべて内向き。

しかし人間は社会との接点を無くしてしまうと、急激に衰えてしまいます。

四季の変化も、中庭を通して知ることができれば、とてもよい環境になると思います。

中庭での七夕、バーベキュー、そうめん流し、クリスマスツリー造りなど、事書きません。

徘徊などが怖いという事業者さんには、ぜひいろいろな多様性をもった中庭プランをお考えくみてださい。

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和田行男と言う男 その6

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 グループホームの個室は一般にフローリングか、クッションフロアが多いと思います。これは多くの場合、汚れても、管理しやすく、衛生的な事が上げられます。

しかし本当にそれだけでしょうか?

認知症の方は、弄便などがあり、畳の目に入ってしまい苦労したという話しを聞きます。

しかし今では洗える畳があり、薄いため、900mm角にすれば、取り外しがしやすく、衛生的です。

そして転んだときに2次被害が少なくて済みます。

建設会社の言いなりになると、安いクッションフロアになってしまいます。

本当に優しい施設は、こんなところにあると思います。

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和田行男と言う男 その5

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 この写真は、トイレを壁のコーナーに配置して、向きを45度振っています。

こうすることで、右麻痺の人も、左麻痺の人にも対応することができます。

あなたの施設でもぜひご検討ください。

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和田行男と言う男 その4

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福祉施設ではあるまじき写真?。

この写真には、玄関に当然のように段差がありますが、これはれっきとした、福祉施設です。

我々建築を目指している者としては、バリアフリーは当然にしなければいけない事として、認識していますが、「和田行男」はそれにあえて挑戦しています。

生活には、その動作(≒感情)と記憶がペアになって刻まれてゆきます。

玄関で靴を脱ぐ≒これから家に上がると言う認識になる。

服を脱いで、お風呂に入る。

寝る前に布団を敷く。

起きて蒲団をたたむ。

など動作と記憶が一つになって、生活リズムができてゆきます。

その人なりのリズムで十分です。

今は御布団で寝る方が少なくなっていると思います。

ベットの方が圧倒的に多くなっているように思います。

しかしこれもあえて挑戦しております。

部屋はすべて畳敷き(洗える畳)です。

私のHPから見る事ができます。

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和田行男と言う男 その3

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 グループホームは、一般的に9人で1ユニットを形成します。そして多くの施設は、2ユニットか、3ユニットの場合が多いです。

施設の入居者数は、9人、18人、27人という具合です。

少し考えていただきたいのですが、一般的な家族は、大家族でも7~8人です。ですから人が集まって住むのにちょうど良い人数は、9人までが限度です。

それ以上では、一つになって助け合いながら住む意識が少なくなってしまいます。

和田行男がこだわった部分に、このユニットごとを家族≒家にしたいと考えている所です。

ですから2階の1ユニットにも同じ玄関を付け、完全分離して、1階のユニットとは、完全分離しています。

ケアする人もされる人も完全分離です。

ちなみに小規模多機能施設への入り口も他にあり、動線が交わることがありません。

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和田行男と言う男 その2

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 和田行男がこだわったものの一つが、お風呂です。それもリフト浴です。

多くのリフト浴が、機械の塊のようになっていて、とても人間的には感じられません。

特に日本の物は、機械に縛られて、湯船に漬けられる感があります。

もちろん安全面を考えれば、そうなるのも仕方のないことかもしれません。

しかしこの機械浴(写真のもの)はヒューマンスケールで、とても人に優しい。

これなら、私も入ってみようかと思います。

ちなみにドイツ製ですが・・・。

しかし不満な点が、非常に値段が高い。大量生産ができないものかもしれませんが、この様な弱者を助けるもの

程安くするべきだと思うのは私だけでしょうか?

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和田行男と言う男 その1

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 先日、名古屋市昭和区で、グループホーム+小規模多機能施設:「滝子通一丁目福祉施設」が開設しましたが、事業者は「波の女」さんで、「和田行男」と言う男です。

 竣工までには,ほんとにいろいろとありましたが、こうして開設までこぎつけたのは、私と和田行男との、「考え方が一致した」からだと思います。

 平たく言えば、高齢者や認知症の方に対する考え方、ビジョンが一致したのです。

 人が高齢となり、たとえ認知症になったとしても、その前に人であるべきで、そのために人として生活してゆくためには、他人に依存することも必要ですが、人を助けて初めて生きる喜びが生まれるのだから、その部分を最大限に生かす工夫を、さりげなく提案する。単にこちらから一方的にサポートするのではない。

 認知高齢者自らが他の人をサポートしやすいような環境を造ってゆく。そんな施設を目指して、創っております。ビジョンが一致して始めていいものができたと実感しています。

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